津山市

• 　現況主義
• 　宅地等の評価
• 　路線価等の公開
• 　住宅用地に対する課税標準額の特例
• 　宅地等にかかる固定資産税の負担調整措置
• 　商業地等（非住宅用地）の調整措置
• 　住宅用地の調整措置
• 　転用農地の課税
• 　農業用施設用地の評価

 

現況主義

　地目 の認定は1月1日の現況によります。また、地目（田・畑・宅地・池沼・山林・牧場・原野・雑種地等）の認定は、原則として1筆ごとに行います。
　ただし、相当の規模で2以上の全く別の用途に供されている場合は評価を分けることもあります。（1,000㎡の土地（登記地目「畑」）を300㎡を宅地、700㎡を畑として利用している場合など）
　なお、各地目の意義については、不動産登記法上の取扱いと同様ですが、登記地目と現況が合わないこともあります。

 

 

宅地等の評価

　土地の価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。　

宅地等の評価方法は、次のとおりです。

市街地宅地評価法 （路線価地区）
　1 　道路・家屋の疎密度・公共施設等からの距離その他宅地の利用上の便を考慮して地区・地域を区分します。
　2 　地区・地域ごとに標準地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）を選定します。
　3 　 地価公示価格 、 地価調査価格 及び不動産鑑定評価格を利用して、標準地の評価額を設定します。
　4 　主要な街路（標準地に接している街路）の 路線価 を付設します。
　5 　街路の状況等を比較して、その他の街路（主要な街路以外の街路）の路線価を付設します。
　6 　地区、地域内の各筆の評価をします。

その他の宅地評価法 （その他地区）
　1　上記 1から3 に準じます。
　2　標準地の評価額に比準して、地区・地域内の各筆の評価をします。

　平成6年度の評価替えから、宅地等の評価は、 地価公示価格 の7割を目途に均衡化・適正化を図っています。
　令和3年度の評価替えでも、引き続き評価の均衡化・適正化をすすめています。

 

 

路線価等の公開

　平成９年度の評価替えから、納税者の方に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる 路線価 が公開されています。
　路線価が付設されていない地域（その他地区）については、路線価に代えて標準的な宅地の１㎡当たりの価格が公開されています。
　公開場所は津山市役所課税課窓口で、執務時間中ならいつでもご覧いただけます。
　また、きらきらつやまっぷ（WebGIS）システムでも公開されていますのでご覧ください。
　きらきらつやまっぷ路線価公開システムへのリンク

 

 

住宅用地に対する課税標準額の特例

　土地の固定資産税及び都市計画税は、住宅用の土地であるか、そうでないかによって、税額の計算が異なります｡住宅用の土地は、税額を計算するもとになる課税標準に特例が適用され、税額が軽減されます。
　この特例によって、以前に事務所や店舗などの敷地あるいは駐車場や空地などであった土地に住宅が建築されると、翌年度から土地の税額は軽減されます。逆に、住宅が建築されていた土地を、事務所や店舗などの敷地あるいは駐車場や空地などの用途に変更しますと、翌年度から土地の税額の軽減はなくなります。
 

住宅用地

 

　（1）住宅用地には、次の2つの場合があります。
　・専用住宅の場合･･･もっぱら居住用とされている住宅の敷地の用に供されている土地
　・併用住宅の場合･･･一部が事業用で、居住部分の割合が4分の1以上である家屋の敷地の用に供されている土地の一部または全部

　特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地面積に下表の住宅用地の率を乗じて求めます。（ただし、住宅延床面積の10倍が限度です）

 

家　　　屋	居住部分の割合	住宅用地の率
専用住宅	全　部	1.0
下記以外の併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
	2分の1以上	1.0
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
	2分の1以上4分の3未満	0.75
	4分の3以上	1.0

 

　（2）課税標準額は、次のように軽減されます。
　・  小規模住宅用地 の場合･･･住宅用地のうち200㎡以下の部分を小規模住宅用地といい、課税標準額は価格の 6分の1 になります。
　＊同じ敷地上に2戸以上の住宅がある場合には、１戸につき200㎡までの部分が小規模住宅用地です。
　・  一般住宅用地 の場合･･･小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といい、課税標準額は価格の 3 分の1 になります。

 

 

宅地等にかかる固定資産税の税負担の調整措置

　平成6年度の評価替えから、宅地の評価については土地基本法第16条及び総合土地政策推進要綱等の趣旨を踏まえ、地価公示価格の7割程度を目標に、評価の均衡化・適正化を図ることとされました。この結果、津山市においては、従来の3倍強（津山市の平均上昇割合）に評価額が上昇しました。
　これを受け、平成6年から平成8年までの宅地の税負担は、急激な変化が生じないよう、「上昇率」によって評価額の上昇割合に応じて、前年度の税額をなだらかに上昇させる負担調整措置が行われてきました。
　しかし、この「上昇率」による負担調整措置は、地価が下落を続けていても税額が上昇することとなりました。そこで、平成9年度の評価替えから、評価額に対する前年課税標準額の割合（ 負担水準 ）が、地域や土地によりばらつきがあることを重視し、そのばらつきの幅を小さくする（負担水準を均衡化する）ことを基本として、宅地のうち負担水準の高い土地についてはその税負担を押さえつつ、あわせて著しい地価の下落にも対応することとした税負担の調整措置が講じられてきました。
　こうした措置を講じてきた結果、負担水準の均衡化が進展してきています。一層の均衡化を図るため、引き続き調整措置を講じることとなっていますが、平成24年度税制改正により、公平性の観点から住宅用地に関しては平成26年度に課税標準額据置きの特例が廃止されることとなりました。

　ただし、平成24年度から平成25年度までは下記の （2）住宅用地 　ウ の経過措置が講じられていました。

 

負担水準 ＝	前年度課税標準額 -------------------- 新評価額（×住宅用地特例率 3分の１または6分の1※））	×100（％）

　※小規模住宅用地については6分の1、一般住宅用地については3分の１の特例率を評価額に乗じます。
  

 

 

 

（1）商業地等の宅地（非住宅用地）

ア　税負担の引き下げ措置があるもの

　負担水準 が70％を超えることとなる土地については、負担水準を70％とした場合の税額まで引き下げます。

　［課税標準額の計算］
　課税標準額＝評価額×0.70

イ　税負担の据置措置がとられるもの

　負担水準 が60％以上70％以下の土地については、一律据え置き措置をとります。

　［課税標準額の計算］
　課税標準額＝前年度課税標準額

ウ　税負担がなだらかに上昇するもの

　負担水準 が60％未満の土地については、前年度課税標準額に当該年度の評価額の5％を加えた額を課税標準額とします。
　［課税標準額の計算］
　課税標準額＝前年度課税標準額＋評価額×5％

　ただし、上記計算後の課税標準額が、評価額の60％を上回る場合には60％相当額となります。また、評価額の20％を下回る場合には20％相当額となります。

　※令和3年度については、新型コロナウイルス感染症による社会状況を踏まえ、納税者の負担感に配慮する観点から、負担調整措置により課税標準額が増加する土地について、前年度の課税標準額に据え置く特別な措置が講じられています。

　※令和4年度については、景気回復に万全を期すため、土地に係る固定資産税及び都市計画税の負担調整措置について、激変緩和の観点から、商業地に係る課税標準の上昇幅を評価額の2.5％とする特別な措置が講じられています。

 

 

（2）住宅用地

ア　税負担の引き下げ又は据置措置がとられるもの

　負担水準 が100％以上の土地については、引き下げ又は据え置きがとられます。
　［課税標準額の計算］
　課税標準額＝評価額　×　住宅用地特例率（6分の1または3分の１）

イ　税負担がなだらかに上昇するもの

　負担水準 が100％未満の土地については、前年度課税標準額に、当該年度の評価額に住宅用地特例率（6分の1または3分の１）を乗じて得た額（以下「本則課税標準額」という。）の5％を加えた額を課税標準額とします。

　［課税標準額の計算］
　課税標準額＝前年度課税標準額＋（評価額×住宅用地特例率）×5％

　ただし、この課税標準額が、新たに本則課税標準額の100％を上回る場合には100％相当額とし、本則課税標準額の20％を下回る場合には20％相当額とします。

　※令和3年度については、新型コロナウイルス感染症による社会状況を踏まえ、納税者の負担感に配慮する観点から、負担調整措置により課税標準額が増加する土地について、前年度の課税標準額に据え置く特別な措置が講じられています。

　（注）住宅用地には引き下げ措置はありません。これは最初から課税標準額が非住宅用地に比べて6分の1または3分の１にされているからです。（もちろん、評価額に特例率を乗じたものが上限ですので、前年度課税標準額がこれを超えていれば引き下げられます）

 

ウ　平成２４、２５年度の負担調整措置

　(1)　税負担の引き下げ又は据置措置がとられるもの

　負担水準 が90％以上の土地については、一律据え置き措置がとられます。
　［課税標準額の計算］
　課税標準額＝前年度課税標準額

 

　(2)　税負担がなだらかに上昇するもの

　負担水準 が90％未満の土地については、前年度課税標準額に、当該年度の評価額に住宅用地特例率（6分の1または3分の１）を乗じて得た額（以下「本則課税標準額」という。）の5％を加えた額を課税標準額とします。

　［課税標準額の計算］
　課税標準額＝前年度課税標準額＋（評価額×住宅用地特例率）×5％

　ただし、この課税標準額が、新たに本則課税標準額の90％を上回る場合には90％相当額とし、本則課税標準額の20％を下回る場合には20％相当額とします。

　（注）住宅用地には引き下げ措置はありません。これは最初から課税標準額が非住宅用地に比べて6分の1または3分の１にされているからです。（もちろん、評価額に特例率を乗じたものが上限ですので、前年度課税標準額がこれを超えていれば引き下げられます）

 

転用農地の課税

 

　農地法第4条、第5条により宅地等への転用が許可された農地は、農地法上の規制を受けなくなり、実質的に宅地等としての潜在的価値を有していると考えられます。
　このため1月1日の現況が農地であっても、転用許可済みの農地は宅地並みの課税となります。ただし、この場合は造成に必要と見込まれる費用（造成費）を差し引いて評価されます。
　過去に転用許可を受けて農地の転用の取り下げをした場合は、取り下げをした翌年の１月１日の現況が農地であれば、取り下げの次の年度から農地として課税されます。

 

農業用施設用地の評価

　平成12年度評価替えから、農業用施設用地の評価方法が新しくなりました。
　農業用施設用地の評価方法が適用される土地は、農業振興地域内の農用地の区域内に所在する農業用施設の用地です。
　農用地の利用上の制限に対して課税を軽減するために、農業用施設用地の評価があります。評価額は 近傍の農地価格＋造成費相当額 となります。
　農用地とは、許可なく農業用以外の施設を建設することができない土地のことで、農業振興課（電話 32-2079）で地番指定されていますのでお問い合わせ下さい。（都市計画用途地域内に農用地はありません）
　農業用施設で代表的なものは次の通りです。
　畜舎、蚕室、温室、農産物出荷施設、農産物調製施設、農産物貯蔵施設、堆肥舎、種苗貯蔵施設、農機具収納施設、農業廃棄物処理施設
　※農産物加工施設・農産物販売施設は、専ら自己の生産した農産物を取り扱うものに限ります。